[티티엘뉴스] 2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법이 시행되었습니다. 그중 최근 논란이 되고 있는 계약갱신청구권의 주요 내용은 다음과 같습니다. 

개정된 주택임대차보호법에 따라 임차인은 현재 거주하는 주택에서 몇 년을 살았던 1회에 한하여 임대차 계약의 갱신을 청구할 권리를 가집니다. 임차인은 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월(2021년 이후 2개월) 전까지 임대인에게 갱신 의사를 표시할 수 있습니다. 임대인이 실입주를 위해 갱신거절을 하기 위해서는 임차인이 갱신청구를 하기 전에 실입주를 이유로 갱신거절의 의사를 표시하여야 합니다. 
 

임대인이 기존 임대차가 만료되기 6개월 전부터 1개월(2021년 이후 2개월) 전까지 갱신거절의 통지를 하고 신임차인과 계약을 체결하였다면 기존임차인은 갱신청구권을 행사할 수 없으나, 임대인이 갱신거절의 통지만을 한 채 신임차인과 계약을 체결하지 않았다면 기존임차인의 갱신청구권은 유지됩니다. 임대인은 신임차인과 계약을 체결했다는 사실을 계약서, 계약금 입금 내역 등 객관적인 자료에 의하여 입증할 수 있어야 합니다. 

임대인이 주택을 매도하고자 하는 경우, 임차인이 이미 임대차 계약 갱신 의사를 표시하였다면, 매수인은 임차인의 갱신 기간이 만료되기까지 매수한 주택에 실입주할 수 없습니다. 다만, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하기 전에 실입주할 매수인의 명의로 등기가 이루어졌다면, 매수인은 실입주를 이유로 임차인의 갱신청구를 거절할 수 있습니다. 이런 이유로 최근 실입주할 주택을 구매하기 위해서는 6개월 전에 등기를 미리 쳐야 한다던가, 4년 후에 입주할 주택을 구입한 것으로 보아야 한다는 논란이 생기고 있는 것입니다. 
 

임대인이 실입주를 이유로 갱신을 거절하는 경우 임대인의 직계존속, 직계비속의 실입주를 이유로 거절하는 것은 허용됩니다. 따라서 자녀나 부모의 거주를 위하여 갱신청구를 거절할 수는 있지만, 형제·자매의 거주를 위한 갱신거절을 불허됩니다. 다만, 임대인이 실거주를 이유로 갱신청구를 거절한 후 주택을 공실로 남기는 것에 대하여는 법에 명확하게 규정되어 있지는 않습니다. 이에 여러 부동산 커뮤니티에서는 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 주택을 공실로 두었다가 매도하는 방안이 논의되고 있는 것이 현실입니다. 향후 임차인이 실제로 임대인이 전입했는지 임대차정보 열람이 가능하므로, 허위의 갱신거절로 인한 손해배상분쟁이 많아질 것으로 예상됩니다. 
 

또한, 임차인이 갱신청구를 하지 않기로 하고 보증금 일부를 돌려받기까지 하였더라도, 마음이 바뀌어 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전(2021년 이후 2개월)까지 갱신청구권을 행사하였다면 임대인은 법에 정한 사유가 없는 한 임대차 계약을 갱신해 주어야 할 의무가 있습니다.
 

개정 주택임대차보호법으로 인하여 임대인과 임차인 사이의 분쟁이 증가하고 있습니다. 이에 정부는 임대차 시장의 안정을 위해 아래 기관에서 법규의 해석 및 궁금증에 대해 안내하고 있으니 참고하시기 바랍니다. 

◆김윤미 변호사는···

로펌 나비 대표변호사로 현재 상장회사인 (주)소프트센 사외이사를 역임하고 있으며 서울디지털재단 인사위원으로 활동 중이다. 

김윤미 변호사 pluslaw.ym@gmail.com